何靜靜:先做貴陽人,再做貴陽事

見地   2020-06-24 23:41:04

編者按:如何在危機中求生與發展?從增量市場到存量市場轉變過程中,如何尋得一條獨特的生存之道?行業規模化大背景下,區域房企如何規避“小而沒”,而實現“小而美”?topexpress集運聯動全國百城,推出《見地》人物系列之“與區域房企老闆對話”,關注後疫情時代區域房企的生存與發展。本期【topexpress集運】對話嘉賓:景融集團·貴陽永茂房開總裁何靜靜女士。
撰文丨楊博
出品丨topexpress集運
何靜靜並非貴陽人,卻對貴陽這座城市有着非常深厚的感情。作為非典型的80後,她留英、在公共事業單位及互聯網行業工作的經驗,為她帶來了不一樣的地產視角。

到貴陽多年,她奉行“先做貴陽人,再做貴陽事”的行動準則,率領團隊在貴陽市白雲區泉湖板塊開闢了精品湖居項目——景融·南湖裏,在為白雲區交出了滿意答卷的同時,她也見證了貴陽樓市的興衰,體悟到了區域房企的發展之道。
區域房企的三大難題

何靜靜認為,目前區域房企面臨三大挑戰,分別是拿地難、融資難和競爭難。在行業集中度不斷提高,收併購中小房企成為潮流的今天,區域房企無論在品牌上、管理上和運營上都難以與頭部房企競爭,在市場中的生存環境也更加嚴酷。

何靜靜表示,想要應對以上三大難題,區域房企必須苦練內功,在不斷提升自身軟硬實力的同時,想辦法在市場上尋找合作伙伴進行強強聯合,或者接手一些存在歷史遺留問題的項目,在充分評估市場風險的情況下,着手解決掉項目問題,同時以較低的成本獲取項目。

對於企業發展問題,何靜靜認為區域房企不能盲目擴張規模,要學會量力而行,在實力允許的範圍內承接一些符合自身定位的項目,尤其是可以選擇優勢區域進行深耕,以此尋求較好的回報率。
區域房企轉型並非易事

對於“規模小的企業更易實現轉型”的觀點,何靜靜持反對態度。她認為,規模小的房企,由於其產業鏈相對來説比較單一,資金規模小,投資時間長,沒有更多的資金投入其他產業,且管理人員專業單一,沒有好的規模和基礎,很難實現多元化發展。

目前來説,區域房企想要實現轉型確實並非易事,但也不是完全沒有機會。何靜靜表示,目前區域房企能做的是在房地產板塊上下游產業鏈上做文章,以房地產開發為核心慢慢去做其上下游產業鏈的延伸。一旦政策、資金、人力資源條件滿足,可以涉足商業地產、文旅、康養、房地產金融等方面。

此外,何靜靜認為未來開發產城融合的項目會成為一個市場發展的趨勢,房企能引進產業的話往往會更容易拿地。

未來三年深耕泉湖

談到貴陽,何靜靜臉上流露出豐富的情感。目前,她已率領團隊深耕貴陽泉湖板塊多年,與貴陽市建立了不可磨滅的情誼。她表示,景融集團會繼續深耕泉湖,以南湖裏項目為核心去做擴展跟輻射。

在泉湖片區周邊,景融集團還有4塊淨地大約200多畝尚待開發。未來三年,要向貴陽人民交出景融集團房地產操盤水平的完美答卷。

以下是topexpress集運與何靜靜的對話精選:

topexpress集運:當前形勢下,您覺得區域房企面臨的最大挑戰是什麼?

何靜靜:當前形勢下,房地產行業的集中化趨勢已經越來越明顯,行業內以頭部房企收併購區域房企為主流趨勢,此外,房價逐步回落,供求關係倒掛,市場趨近飽和,購房者更加理性,剛需和剛改是當今購房的主流,這也造成了市場競爭日趨激烈,開發商的利潤逐漸走低。

在這種形勢下,我們這種區域中小房企面臨的首要問題,就是拿地難。一方面是因為地價攀升,對開發資金的要求越來越高;另一方面,開發資金的提升,會對自有資金及資金週轉造成挑戰,因此想要拿到優質的地塊可以説是難上加難。

而從2018年下半年開始,全國樓市逐步下行,不管是成交還是去化速度,相對來説都在放緩,對於貴陽這種人口淨流入相對較少的城市而言,市場的變化更是十分明顯。

因此,我們還會面臨競爭難的問題。大的品牌房企有自己的品牌背書,且其管理已經非常精細化、系統化,運營全流程非常精準。在當前有限的市場容量下,如何去與大的品牌房企做企業品牌、資金實力、產品運營、精細化管控運營等方面的競爭,這些對我們來説都是極大的挑戰。

另外,還有一大挑戰是融資難的問題。目前,國家的金融政策基本上是往國央企以及上市公司這種有品牌背書的企業去傾斜,所以對於我們這種區域型房開,融資成本特別高,融資的渠道也特別窄。

總體來説,我們這種區域中小房企,生存空間其實已經越來越小了。

topexpress集運:規模化背景下,大房企在融資和拿地上均有很大優勢,您覺得區域房企該如何應對融資難和拿地難的問題?

何靜靜:正如您所説,大型房企在資金和拿地方面均有很大優勢,那麼對於我們這種區域房開,如何在這種夾縫中尋求生存空間呢?我個人認為,一個是尋找具有土地資源又存在資金困難的房企進行合作或收購,形成合作夥伴,強強聯合,報團取暖。

尤其是一些可能存在歷史遺留問題的項目,大型房企為了追求高週轉不願去碰,而我們這種深耕區域的房企,則可以在綜合評估風險的情況下,仔細地去解剖項目,在以較低成本獲取相對優質項目的情況下,同時解決掉歷史遺留問題。

第二就是進行資源整合,接手停滯開發項目或參與政府主導的城市開發建設,輸出房地產開發管理和融資渠道多元化,跨界進入文旅、康養等項目快速開發形成現金流的高週轉。

當然我們也不會盲目擴展規模,因為對我們來説,不管是在資金品牌還是管控方面,能力都相對有限,所以我們會量力而行,在資金和團隊規模允許的範圍內,去接手跟我們能力相匹配項目。我們不會追求高規模的增長,只求在一個區域裏面能夠做到深耕,並尋求一個好的利潤回報率。

topexpress集運:疫情發生後,多地政府因城施策,出台了多個緩解企業資金壓力、穩定土地和房地產市場、促進房企開復工的政策。您覺得哪些政策可幫助企業暫時緩解資金困局?您希望政府在哪些方面提供優惠政策以幫助企業渡過當下困局?

何靜靜:疫情發生以來,我們政府的反應速度不可謂不快,很多城市都出台了相應的政策對企業進行扶持,尤其是面臨困境的小微企業,以及商業、製造業等行業,都得到了較大支持和紅利,對我們復工復產也起到了推動作用。

但對於房地產業而言,其專項幫扶政策和寬鬆的金融政策,確實是不太容易落實的。到目前為止,不管是從銀行信貸資金支持上、税收上,還是從政策扶植上,效果都比較有限。事實上,隨着房企銷售資金的管控進一步嚴格,區域中小房企形成一定的資金沉澱,這都對我們造成了不小的壓力。

其實我認為,目前已經出台的各類扶持減負政策還是非常好的,只是在具體落實的時候遇到了一些阻礙。我個人希望政府能進一步簡化政策實施方案,在區域房企融資難、融資貴的當前情況下,適當放寬資金監管力度,在資金可控的條件下,採用管控與幫扶相結合的方式,幫扶區域房企共渡難關,共同拉動區域經濟增長。

topexpress集運:中國的房地產市場正在從增量市場到存量市場過渡,您覺得對於區域房企來説,這是機會還是挑戰?

何靜靜:我認為,當前房地產市場從增量市場過渡到存量市場,對我們來説既是一個挑戰,也是一個機會。

挑戰指的是規模方面。首先要承認的是,區域房企會面對更為嚴峻的挑戰。頭部房企由於獲得了市場增長期的紅利,以及實現了高規模擴張,以及高週轉盈利。但對於區域性房企來説,我們並沒有這麼大規模去佔有全國市場,只能在一個適合的區域去進行深耕。

但是在這樣的情況下,我們區域房企仍有繼續發展的機會,這個機會是指的運營方面。對我們來説,做存量市場實際上會有助於實現更多的營收,因為在存量市場下,我們可以很好地發揮深耕區域的優勢,做存量物業的運營性管理,而不是隻停留在開發層面。

topexpress集運:規模小的企業更易實現轉型,您覺得在延伸房地產產業鏈和產業轉型方面,區域房企可以有哪些作為?

何靜靜:我並不完全贊同這個觀點。規模小的房企,由於其產業鏈相對來説比較單一,資金規模小,投資時間長,沒有更多的資金投入其他產業,且管理人員專業單一,沒有好的規模和基礎,很難實現多元化發展。因此在自己不熟悉的領域,想要實現投資轉型非常困難。

但這也不代表完全沒有轉型的機會。企業的發展與其管理及規模息息相關。目前我們能做的,只能在房地產板塊上下游產業鏈的延伸上做文章,通過以房地產為核心的產業鏈慢慢去延伸。而一旦在政策、資金、人力資源條件滿足下,我們完全可以涉足商業地產、文旅、康養、房地產金融等方面。

我認為未來房企開發產城融合的項目會成為一個市場發展的趨勢,房企能引進產業的話往往會更容易拿地。以往房企是單純為了開發而來,項目總體是以一個短平快的模式迅速去化,然後再去拿下一個項目。對於政府來説,其實是更願意項目與產業有所結合的,這樣不論是對就業還是經濟都會有所拉動,更能兼顧長期的經濟發展。

topexpress集運:近年來,科技發展迅速,多家房企打出了“房地產+互聯網”概念,您覺得在5G、AI、區塊鏈、雲等新型技術的應用上,區域房企有哪些機會和優勢?

何靜靜:目前我國科技發展非常迅速,尤其是新基建工程的開展,讓科技概念都根植在了各個行業中。其實不僅僅是房地產板塊,其他類似物業板塊等,都已經在植入相應的新技術了。科技、互聯網對房地產業肯定會起到引領和助力的作用,但房地產業的核心仍然在於開發方面。

事實上,我認為5G、AI、區塊鏈、雲等新型技術的應用,對於區域房企的脱困是沒有太多的作用的,只能在營銷上助力。對於區域房企而言,新技術的運用是需要大量投入以及後台運維的,這對我們來説可能機會還是會弱一些。不過我們也會緊跟時代潮流,不斷探索新技術的應用場景,不斷創新投資領域,創造高科技在房企開發上的應用,尋找出機會和創造優勢。

topexpress集運:大多區域房企都面臨資源整合能力較差、團隊穩定性與專業性較弱的問題,您覺得當前形勢上,區域房企該如何修煉內功,提升自身的資源整合能力、戰略決策能力和團隊運營能力?

何靜靜:雖然我們公司的規模相對較小,但一直在量力而行地做同一件事情——建設民心工程。房地產項目的開發往往相對漫長,其中變數很多,因此,要做好民心工程,我們必須要有一個穩定的團隊。

因此,要保證公司團隊的穩定,就不能短視,不能急功近利,要堅持企業文化建設,善待員工與合作伙伴,重合同守信用,追求產品品質。對社會負責,對業主負責,就是對企業負責,對產品負責,就是對我們自己負責。

只有向社會交出一份完美的答卷,我們這種區域房企才會有旺盛的、可持續發展的生命力。我父親常説的一句話:“先做貴陽人,再做貴陽事。”我們始終將企業的發展和貴陽的發展緊緊的聯繫在一起。今後數年對泉湖片區的深耕,將是我們紮根貴陽、投資貴陽的具體體現。

至於區域房企都面臨資源整合能力較差、團隊穩定性與專業性較弱的問題,我覺得在當前經濟形勢下,區域房企應該不斷創新,完善科學管理,引進人才,提升自身的資源整合能力、戰略決策能力和團隊運營能力,逐步建立公司各個部門的工作計劃,完成各項工作的時間節點和預算控制和質量成果評估機制。
要將房地產營銷管理,財務管理,工程管理,合同預算,招標採購,項目盈利模式和風險管控進行逐步優化梳理,建立監督機制和協調機制,使項目的投資控制,質量控制,週期控制,風險控制,信息管理,盈利成果控制逐步規範化,提升房企項目開發的抗風險機制。

topexpress集運:企業2020年和最近三年的發展目標和規劃?

何靜靜:在2020年,我們的首要目標是將現有的四個正在開發的環湖組團分別是:翡翠灣、近水樓台、天鵝湖、湖語半島,打造精品,樹立口碑,如期交房。

近三年的話,我們會有一個小目標,就是以南湖裏項目為核心去做擴展跟輻射。我們深耕泉湖片區已經4年了,目前來説已經給白雲區政府交了一份完美的答卷。在泉湖片區周邊,我們現在有3塊地正在開發運營,另外還有4塊淨地大約200多畝尚待開發。未來三年我們要盡全力向貴陽人民交出代表景融集團房地產操盤水平的完美答卷。

另外,目前我們也在嘗試與一些具有產業優勢的企業強強聯合,發揮各自的產業及運營優勢,並且抓好我們深耕泉湖的優勢,希望能在產城融合方面做出成績,我們還要繼續在貴陽深耕,不辜負貴陽政府和人民的信賴。
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