榮萬家IPO與耿建明的104將 | 穿透IPO

topexpress集運   2020-06-28 19:34:50

不足50天,榮萬家的上市已從計劃落到行動。

  topexpress集運 張丹 發自北京

  不足50天,榮萬家的上市已從計劃落到行動。如此雷厲風行,與軍人出身、重執行的耿建明不無關係。

  身為榮盛發展(002146.SZ)董事長,耿建明不常出現在公眾場合。不過,江湖雖未留音,卻一直有他的傳説。

  “起於茉莉之鄉,揮師北上,帶領企業從青萍之末,成為浩瀚江河。”業界常用這句話來形容耿建明的發家史。從河北房企,到全國百強,除了敢想敢幹的決斷,耿建明還有“從自己口袋裏往外掏錢搞激勵”的風格。

  榮萬家的上市便可窺見一斑。

  上市前夜,耿建明引來中鴻凱盛,用8.8%股份封賞61位合夥人,此外,又拿出7.68%的所佔股份激勵46位合作伙伴。這封賞的107位合夥人中,既有耿建明的胞弟,也有耿建明的女兒與女婿,大多是跟隨耿建明或榮盛發展多年的人。

  對同時出現在中鴻凱盛與盛繹德商務(實施員工激勵計劃的公司)股東名單中的耿建富、劉紅霞、梁志國、符俊賢,共有103將接受封賞,若連同耿建明自己,分享榮萬家紅利的共有104人。

  耿建明“自掏腰包”的股權激勵,頗有“有福同享”的意味,背後也透露着對旗下物業上市的底氣。

  分拆物業上市,耿建明已經醖釀了近兩年,對於擁有近20年行業經驗的物業公司而言,準備的時間並不算短。

  此次推動榮萬家上市,耿建明所持股的榮盛發展仍為第一大股東,不過,其將實操之權交給了胞弟耿建富,除此之外,還將自己的女兒耿凡超通過中鴻凱盛帶到了大眾面前。

  1變3的“合夥人計劃”

  着手分拆上市大概從2018年開始,彼時也是榮盛發展全權掌控榮盛物業(榮萬家之前的簡稱)的第11年。

  這一年,榮盛發展第三次增資榮盛物業,投入5000萬,將註冊資本從500萬增至5500萬。對旗下物業增資無可厚非,不過,引入注意的是,這次增資距離上一次已有11年,增資額度不是往年的百萬起步,而是上千萬。

  緊隨其後的2019年,榮盛發展引入外資——中鴻凱盛,其增資9896萬元,其中531萬元計入註冊資本,9365萬元計入資本公積,將榮盛物業的註冊資本推高至6031萬元。

  增資之路在2020年走得更快,榮萬家的上市之意更是“路人可見”。

  3月更名改制,將原“廊坊榮盛物業服務有限公司(簡稱榮盛物業)”更名為榮萬家生活服務股份有限公司(簡稱:榮萬家),從有限公司改制為股份有限公司;4月再增資,註冊資本由6031萬元增加至2.58億元。

  與此同時,也結束了榮盛發展長達12年的“一家獨大”局面,從1人把控到2家分攤,榮盛、中鴻凱盛則分別持股91.2%、8.8%。

  看似兩家分持的榮萬家,其實,仍為耿氏家族所掌控。公開資料顯示,中鴻凱盛由61為自然人同時持股,實際控股人為耿建明的女兒耿凡超,持股44%。

  不僅如此,在推動榮萬家上市的同時,榮盛發展董事長耿建明還制定了“合夥人計劃”。拿出榮盛發展7.68%的所佔股份、中鴻凱盛0.74%的所佔股份用作激勵。

  這合計8.42%的股份由盛繹德商務通過約1.05億元的增資獲得。此項股本增資完成後,榮萬家的股權架構將從2變3,分別由榮盛房地產發展、盛繹德商務及中鴻凱盛分別持股83.52%、8.42%及8.06%。

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  這個在今年5月13日成立的盛繹德商務,其合夥人由榮盛發展10名高管、13名僱員、榮萬家23名僱員組成,其中擔任榮萬家董事長兼執行董事的耿建富持股比例11.20%,為第三大股東,僅次於僱員(33.45%)、第三方(13.92%)。

  耿建富是榮萬家的掌舵者,也是耿建明的胞弟。2016年2月加入榮萬家後,一直擔任名譽董事長,負責本集團的戰略決策。關於他的個人資料並不多,瞭解的入口也只有招股書的履歷簡介。

  出生於江蘇,發跡於河北。在哥哥耿建明創辦榮盛發展之初,耿建富就在公司擔任要職,在2000年成立榮盛物業時,耿建富的業務範疇就包括了物業管理。

  這也印證了坊間傳聞“榮盛物業一直都是耿建富在管”,2016年其正式加入榮盛物業後,“名譽董事長”一職為其“正名”,此後耿建富便是既有身份,更有實權。

  收入年複合增長率32.8%

  在物業行業摸爬滾打20年的榮萬家,自身積累了一定的實力,在管面積連年增加,營利增長可觀。

  招股書顯示,榮萬家服務業務包括物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務,2017年—2019年,收入從7.1億元增至12.51億元。其中上述三項業務收入分別貢獻了6.8億元、4.29億元、1.41億元,佔比54.4%、34.3%、11.3%。

  收入增長,利潤的回報也在每年增加,而且,利潤的增速要快於收入增速。近三年,榮萬家的利潤及綜合收益總額從0.42億元增加至1.10億元,複合年增長率為62.2%,而收入的複合年增長率為32.8%。

  對比三項業務,物業管理服務的比重連續下降,從2017年的61.5%降至54.4%,雖仍牢牢佔據“半壁江山”之位,但毛利率一直較高的“社區增值服務”、以及毛利率增速較快的“非業主增值服務”的比重正在逐步加大。

  尤其是,“非業主增值服務”從2017年的28%增至34.3%,增幅可觀,根據介紹,該項業務主要是為物業開發商提供增值服務,其毛利率從2017年的9.9%在2019年已達12.2%。

  收入的連年增長與在管面積有着直接關係。截至2019年12月31日,榮萬家服務共管理251個物業管理項目,訂約管理351個物業管理項目;在管總建築面積為4840萬平方米,總合約建築面積為7560萬平方米。

  與多數從房地產分拆出的物業一樣,榮萬家的在管面積基本都是靠母公司輸送。招股書介紹,2017年—2019年,榮萬家的在管建築面積中100%、99.98%、99.5%都是來自榮盛發展集團,由這些面積所得的收入佔總收入的比例也在九成以上。

  榮萬家從2018年開始外拓第三方在管面積,從母公司輸送面積的微降也能看出一二。在這些在管建築面積中,環渤海經濟圈佔比近六成;長三角地區增勢明顯,佔比從18.9%擴容至21.3%;中西部與大灣區則分別佔13.5%、5.4%。

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  目前,榮萬家手握現金2.21億元,較去年減少2.18億元,隨之減少的還有借款,從2018年的2.1億元縮減至2019年的0.9億元,由此,資產與負債同期下滑,致使負債率也大幅降低,從2018年的91%降至77.5%。截至2019年底,榮萬家的資產總額17.1億元,負債總額13.2億元,淨資產3.8億元。

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