topexpress集運 黃冬豔 發自廣州

  2018年初物業成功分拆上市至今僅兩年,同樣被陳卓林視作多元化業務重中之重的雅城集團,成為了雅居樂進軍資本市場的第三子。

  6月24日,雅居樂向港交所遞交了名為“雅居樂雅城集團有限公司”的招股書,這是一家定位綠色生態人居服務商,主要業務為綠色生態景觀及智慧裝飾家居的公司。

  經歷過一段去庫存的“艱難時刻”後,近幾年雅居樂的發展明顯提速,先後推進了更名、戰略架構調整,如今雅居樂已經明確了地產為主,多元化並行“1+N”發展策略。按其規劃,未來物業、環保、建築、商業等六大多元化業務,不僅利潤貢獻可爭取與地產業務平分秋色,還可在適當的時候,逐個進入資本市場。

  目前雅居樂間接持有雅城集團93.35%的股權,有媒體消息稱,未來順利分拆上市後,雅居樂仍將擁有雅城至少50%的權益,且有望通過此次IPO募得3-4億美元的資金。

  這家公司若能順利上市,也將會是陳卓林家族擁有的第四個上市平台。

 第四個資本之翼

  雅居樂的前身是中山的一家傢俱企業,1992年才開始涉足地產並將發展重心轉移。隨着規模逐步擴大,雅居樂從中山走到了廣州,再從廣州邁向全國,並在2005年藉助港交所登陸資本市場,業務範疇也從地產擴大到了物業、環保、教育、建築、房管、商業等領域。

  作為雅居樂控股股東的陳卓林及其背後的陳氏家族,手中資產和版圖也隨之不斷壯大。

  陳氏兄弟共有五人,除陳卓林外,還有陳卓賢、陳卓雄、陳卓喜和陳卓南,前兩者主要負責地產業務,後三者則分管其他業務板塊。其中陳卓林為雅居樂集團董事局主席,陳卓林夫人陸倩芳和陳卓賢兩人任副主席,陳卓雄、陳卓喜和陳卓南三人均為雅居樂高級副總裁。

  上述六人,還在2005年雅居樂赴港上市之際成立的陳氏家族信託,並通過該信託控股雅居樂和旗下多個業務平台。而陳氏兄弟的二代此前雖較為神祕,如今卻也開始嶄露頭角,或自立門户,或開拓雅居樂的多元化業務。

  雅居樂控股、雅生活、景業名邦,若再算上目前正在籌備分拆上市的雅城集團,陳氏家族將在資本市場擁有四塊拼圖。

  topexpress集運瞭解到,陳卓林之子陳思烺此前創辦了一個聯合辦公品牌“寰圖”,如今正處於全國擴張的階段;陳卓賢之子陳思銘,6年前在廣州成立了另外一家名為“景業名邦”的地產公司,該公司由陳思銘間接持股75%,2019年12月份已順利在港交所掛牌上市。

  此次正在籌備分拆上市的雅城集團,背後的法定代表人為陳思楊。據悉,陳思楊是陳氏兄弟中陳卓雄的兒子,在調任雅城集團之前,他還曾在雅居樂房管集團、建設集團副總裁,同樣鮮少公開信息。

  雅城集團招股書中披露的股權架構信息顯示,在上市後,陳氏家族通過陳氏家族信託等境外架構成為該公司背後實控人,境內架構方面,雅城集團則通過雅城科技集團有限公司這一主要的全資附屬子平台間接控制系列子公司。

雅城赴港:陳氏“二代”資本拼

  雅城集團的董事會由兩名執行董事、兩名非執行董事和3名獨董組成,其中陳卓雄任聯席主席兼非執行董事。

  topexpress集運從企查查上發現,遞交招股書前夕,雅城集團旗下境內平台雅城科技進行了註冊資金、董事、章程等系列工商信息變更,變更後陳卓雄的兒子陳思楊不僅擔任該公司的經理和和董事,還是法人代表和最終受益人之一。

  目前雅城科技旗下共有31家控股企業,分佈在廣州、中山、寧波、南京、上海、北京等城市,主要涉及裝飾家居、生態科技、園林景觀、建築工程等領域。


雅城赴港:陳氏“二代”資本拼

  近8至9成收入來自關聯方

  早在去年底,就已經陸續有市場消息傳出雅居樂計劃分拆建築業務上市,今年3月份的業績會上,陳卓林雖否認了該消息,卻也重點提到了雅城科技,並稱這是雅居樂多元化業務的第三、第四個重點,主要有綠化,綠化工程、裝修、家居等業務,還包含其他的科技、科創的內容。

  topexpress集運從招股書上了解到,目前雅城集團主要有兩大業務模塊,一是綠色生態景觀服務,二是智慧裝飾家居服務。

  其中綠色生態景觀服務主要包括園林景觀、生態環境及綠化管養等,截至2019年末,雅城集團在國內84個城市擁有599個總地盤面積約為3510萬平方米的進行中綠色生態景觀項目。 

  智慧裝飾家居服務則包含有住宅精裝、公共裝修及設計、生產、 銷售及安裝智造傢俱幾個細分的業務領域,被雅居樂整合為一站式智慧裝飾家居解決方案。截至2019 年12月31日,該項業務在52個城市有456個進行中智慧裝飾家居項目,總建築面積約為350萬平方米。 

  曾經依靠傢俱起家的雅居樂,改道房地產行業發展多年後,又通過曲線的方式將其傢俱業務也打包到了上市平台。

  從營收來看,近三年雅城集團的業務規模發展較快,整體營收和利潤都又較為明顯的增長,其中智慧裝飾家居業務收入所佔比重在7成以上。但有一個問題卻不得不提出的是,作為即將獨立上市的平台,其業務對母公司雅居樂的依賴性始終過大。

  數據顯示,2017-2019年雅城集團的整體營收分別為15.48億、35.09億、50.93億,年複合增長率81.4%;同期純利則分別為2.65億、4.9億、8.23億,年複合增長率76.3%。毛利率分別為26.5%、23.2%及25.5%。

  而上述雅城集團三年的收入中,從雅居樂集團及其他關聯方產生的收入分別有15.4億、31.96億及40.16億,分別佔比99.4%、91.1%、78.9%。儘管來自獨立第三方的收入比例也在快速增加,但要在短期內改變這一狀況,加之目前市場競爭激烈,顯然有一定難度。

雅城赴港:陳氏“二代”資本拼

  此外,近幾年來為了快速擴大規模,雅城集團的收購和擴張動作也越來越多,使得其資產增長的同時,槓桿水平也呈現出了明顯增長的態勢。截止2019年末,雅城集團的總資產約為75.56億,總負債51.42億,資產負債比率為68%、槓桿比率16.2%、流動比率1.37,尚處在行業中等水平。

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  不過從借款數額來看,雅城集團的目前的有息負債水平也在急速增加。2019年末該公司的總借款約為2.64億,但僅4個月後,截止2020年4月30日該數字就變成了約6.27億,且一年內到期的借款在5.07億元。而2019年末,雅城集團所擁有的現金及現金等價物僅有約3.09億。

  至於上市後募集所得的資金,雅居樂計劃用在四個方面,包括通過在新城市設立附屬公司、人才招聘等手段擴張綠色生態景觀和智慧裝飾家居服務;物色更多戰略投資及收購機會;用於研發,以及一般業務營運資金。

雅城赴港:陳氏“二代”資本拼